Holding patrimonial - Alugueis: o que é e o que muda com a reforma tributária?

Atualização sobre a tributação de aluguéis e a alternativa da holding patrimonial. 

Nos últimos anos, cresceu muito o número de famílias que investem em imóveis para locação, gerando uma renda mensal importante — seja com salas comerciais, casas, apartamentos ou imóveis de temporada. 

 

Com a reforma tributária (LC 214/2025) e o aumento da fiscalização da Receita Federal, a forma de tributar esses aluguéis está mudando, e isso afeta diretamente a rentabilidade do seu patrimônio. Por isso, queremos trazer um panorama simples e objetivo e mostrar como a holding patrimonial (holding imobiliária) pode ser uma alternativa eficiente. 

 

1. Como é a tributação de aluguéis na pessoa física hoje? 

Quando os imóveis estão em nome da pessoa física, os aluguéis: 

- São tributados pelo IRPF (carnê-leão), na tabela progressiva, que pode chegar a 27,5%; 
- O imposto deve ser pago todo mês, e valores não recolhidos podem gerar multa, juros e malha fina; 
- Não há ISS sobre locação de imóvel, mas a carga do IR sozinha já reduz bastante a renda líquida. 

Exemplo: em um aluguel de R$ 10.000 mensais, o IRPF pode chegar perto de R$ 2.750, restando algo em torno de R$ 7.250 (sem considerar deduções). 

 

2. Como funciona a holding patrimonial (imobiliária) 

Holding patrimonial é uma empresa criada para concentrar e administrar os imóveis da família em um único CNPJ. 
Os imóveis são transferidos para a holding, que passa a: 

- Ser a proprietária formal dos bens; 
- Receber e administrar os aluguéis; 
- Organizar de forma mais profissional contratos, manutenção, sucessão e distribuição dos resultados aos sócios (familiares). 

Principais vantagens: 

- Eficiência tributária: em geral, a holding é tributada como pessoa jurídica no Lucro Presumido, com uma carga sobre aluguéis em torno de 11% a 14,5% da receita; 
- Planejamento sucessório: a herança passa a ser feita por meio de cotas da empresa, o que facilita doações em vida com reserva de usufruto e pode reduzir custos de inventário; 
- Proteção patrimonial: separa o patrimônio pessoal da atividade empresarial, reduzindo riscos; 
- Gestão profissionalizada: tudo passa pela contabilidade da empresa, com maior controle, transparência e organização. 

Hoje, enquanto a pessoa física pode chegar a pagar até 27,5% de IR sobre os aluguéis, a holding, via Lucro Presumido, gira em torno de 11% a 14,5%, e os lucros distribuídos aos sócios (dividendos) são, em regra, isentos na pessoa física. 

 

3. O que muda com a Reforma Tributária (IBS/CBS) 

A LC 214/2025 cria dois novos tributos sobre bens e serviços: 

- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal, substitui PIS/COFINS; 
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de estados e municípios, substitui ICMS e ISS. 

A grande mudança é que aluguéis passam a ser alcançados pelo IBS/CBS em certos casos. 

Na pessoa física, haverá incidência de IBS/CBS sobre aluguéis quando o contribuinte: 

- Tiver mais de 3 imóveis locados e 
- Receber mais de R$ 240.000,00 por ano em aluguéis; 

Ou, ainda: 

- Tiver apenas 1 imóvel, mas com aluguel anual acima de R$ 288.000. 

Nesses casos, além de pagar até 27,5% de IRPF, a pessoa física passará a pagar cerca de 8,4% de IBS/CBS sobre o valor bruto do aluguel. 

Resultado aproximado: 

- Pessoa física “profissional” (vários imóveis / valores altos): carga total pode se aproximar de 36% sobre os aluguéis (IR + IBS/CBS). 
- Pessoa jurídica – holding imobiliária (lucro presumido): IRPJ/CSLL ~ 8% sobre a receita presumida; IBS/CBS ~ 8,4% sobre o aluguel bruto (substitui PIS/COFINS de 3,65%); carga total em torno de 16,4%. 

Ou seja, mesmo com a reforma, a holding permanece mais vantajosa do que manter os imóveis na pessoa física quando falamos de portfólios maiores. 

 

4. Fiscalização e cruzamento de dados: o fim da “informalidade” 

Outra questão importante é o aumento da fiscalização: 

- A Receita cruza informações de inquilinos, imobiliárias (DIMOB), cartórios, plataformas digitais (Airbnb, etc.) e movimentações bancárias; 
- Se o inquilino declara que pagou aluguel e o proprietário não declara que recebeu, a inconsistência aparece automaticamente; 
- A omissão de aluguéis pode gerar: 
  - Cobrança retroativa de imposto; 
  - Multa de ofício de 75% sobre o imposto devido (podendo chegar a 150% em casos mais graves); 
  - Juros e outras penalidades. 

Na holding, a tendência é de maior transparência e organização, pois tudo passa pela contabilidade da empresa. 

 

5. Quando faz sentido avaliar a criação de uma holding? 

Em geral, vale considerar uma holding imobiliária quando: 

- A família possui vários imóveis de locação ou aluguéis de valor mais elevado; 
- Há preocupação com planejamento sucessório e proteção do patrimônio; 
- A soma dos aluguéis se aproxima ou ultrapassa os limites que, pela nova lei, sujeitam a pessoa física à cobrança de IBS/CBS; 
— Há interesse em formalizar e profissionalizar a gestão do patrimônio. 

Cada caso, porém, é único: é preciso olhar número de imóveis, valores de aluguel, situação familiar, eventuais vendas futuras, imóveis no exterior, etc. 

 

6. Como podemos ajudar? 

Nosso papel, como escritório de contabilidade, é: 

- Avaliar o seu cenário atual de aluguéis (PF x PJ); 
- Simular a carga tributária antes e depois da reforma, em cada alternativa; 
- Estudar a viabilidade de constituição de uma holding patrimonial para sua família; 
- Acompanhar a parte contábil, fiscal e acessória dessa estrutura, garantindo conformidade com a legislação e segurança no longo prazo. 

Se você possui imóveis de locação ou pretende investir nesse segmento, este é um bom momento para revisar sua estratégia tributária e patrimonial. 

Caso queira entender como essas mudanças se aplicam especificamente à sua realidade, responda a este e-mail ou entre em contato conosco para agendarmos uma conversa. 

Estamos à disposição para orientar você na melhor estrutura tributária e patrimonial para o seu patrimônio imobiliário.